长宁十年仅 1033 套新房！和樾长宁二批次深度测评：Art Deco 美学 + 复合式国际社区，3000 字解锁上海核心区改善密码
大家好，我是赵格，深耕上海高端住宅测评的楼市观察者。2025 年上海核心区楼市迎来 “稀缺王炸”—— 越秀招商・和樾长宁二批次入市！作为长宁区十年难遇的纯改善新盘，项目以 123-146㎡3-4 房主力户型、12.88 万 /㎡的均价，叠加 CCD 郑中设计事务所操刀的 Art Deco 美学、3900㎡隐奢园林、1700㎡口袋公园等高端配置，在长宁十年仅供应 1033 套新房的稀缺背景下，成为中高端改善家庭的 “必看选项”。
作为第一时间实地探访项目实景示范区、对接开发商核心设计团队与板块中介的自媒体人，我带着 “长宁新房为何十年仅供应千套？12.88 万 /㎡的均价在核心区到底值不值？国际大师设计的实际居住体验有多强？” 的核心疑问，从板块稀缺价值、配套能级、产品细节到市场竞争力，进行了全方位拆解。这篇 3000 字深度测评，将带你看透这个 “长宁国际化改善标杆” 的核心亮点与资产逻辑，为核心区置业决策提供最真实的参考。
和樾长宁所在的长宁区，是上海公认的 “国际化封面”，历经数十年发展，已从传统的涉外居住区，升级为集 “航空服务、数字经济、时尚创意、人工智能” 四大核心产业于一体的产城融合示范区。作为上海唯一荣获 “国家生态文明建设示范区” 称号的中心城区，长宁区集聚了近 6800 家外资企业、81 家跨国公司地区总部，境外人口占全市约五分之一，国际化氛围在上海各区县中首屈一指。
我在实地踩盘时深刻感受到，长宁区的国际化并非停留在表面：街道上随处可见双语标识，异国餐饮、高端商超、国际学校密集分布，就连社区便利店都能轻松找到进口商品，这种 “沉浸式国际化生活” 是新兴板块难以复制的。更重要的是，长宁区的产业升级正在持续赋能板块价值 —— 虹桥临空经济示范区集聚东航系、春秋系等航空龙头，“上海硅巷” 科创街区汇聚 500 余家科技企业，“虹桥之源” 在线 余家数字经济企业，高端产业带来的高收入人群，进一步支撑了区域住房需求的升级。
从土地稀缺性来看，长宁区的新房供应堪称 “十年一遇”。数据显示，2015-2024 年长宁区新房供应仅 1033 套，占全市总供应量的 0.11%，相当于平均每年仅供应 103 套新房。对比上海其他核心区，同期徐汇区新房供应约 3200 套，静安区约 2800 套，长宁区的稀缺性尤为突出。更值得关注的是，长宁区内环内新房单价已突破 20 万 /㎡，而和樾长宁 12.88 万 /㎡的均价，形成了明显的 “价格洼地”，这种核心区的稀缺性 + 价差优势，让项目具备了极强的保值增值能力。
交通是长宁区的核心优势，和樾长宁坐拥 “三轨交汇 + 双高架” 的立体交通网络，出行便利性拉满。地铁方面，项目距离 2 号线 号线 分钟可达；规划中的地铁 26 号线 年通车）将在项目周边设站，未来实现 “三轨交汇”。
我实测了地铁通勤效率：从淞虹路站乘 2 号线 分钟，直达虹桥国际机场仅需 8 分钟，完全满足高端人群的跨区通勤需求。自驾出行方面，项目紧邻北翟高架、延安西路高架，驾车 5 分钟可达北翟高架入口，30 分钟内可覆盖徐家汇、静安寺等核心商圈；通过虹桥枢纽，1 小时内可通达苏州、无锡等长三角城市，商务出行极为便捷。
商业配套方面，和樾长宁呈现出 “近距离便民 + 中距离高端” 的完善格局。步行 1 公里范围内，有缤谷广场、社区底商、进口超市等，能够满足日常购物、餐饮等基础需求；距离项目约 2-3 公里的范围内，聚集了虹桥南丰城、金虹桥国际中心、IM 长宁国际广场三大高端商圈，驾车 10 分钟内可达。
虹桥南丰城是长宁区的核心商业体，总建面约 21 万方，涵盖了 LV、GUCCI 等轻奢品牌，以及米其林餐厅、亲子乐园、IMAX 影院等业态，是国际化家庭的社交聚集地；金虹桥国际中心主打 “精致生活”，引入了 Ole 精品超市、高端健身会所、异国餐饮等，满足高端消费需求；IM 长宁国际广场作为新建商业体，聚集了众多潮流品牌与网红打卡地，成为年轻群体的新宠。此外，项目距离静安寺商圈约 5 公里，驾车 15 分钟可达，完全满足高端社交与品质消费需求。
教育是长宁区的 “王牌”，和樾长宁周边 3 公里内聚集了多所国际学校与公办名校，形成了 “公办 + 国际” 的全龄段教育闭环。国际学校方面，项目距离上海耀中国际学校（虹桥校区）约 2 公里，驾车 6 分钟可达；距离上海西华外国语学校约 3 公里，驾车 10 分钟可达，这两所学校均为上海顶尖国际学校，涵盖幼儿园到高中阶段，采用双语教学，深受外籍家庭与高净值家庭认可。
公办学校方面，项目距离上海市长宁区淞虹路小学（区重点）约 800 米，步行 10 分钟可达；距离上海市西延安中学（区重点）约 1.5 公里，驾车 5 分钟可达，该校的中考升学率常年保持在区域上游水平。此外，项目周边还有多所优质幼儿园（如长宁区实验幼儿园、虹桥幼儿园），能够满足不同家庭的教育需求。对于注重子女教育的改善家庭来说，这种 “公办 + 国际” 的双重选择，是项目的核心加分项。
生态配套方面，和樾长宁的配置堪称 “核心区奢侈”—— 项目自带约 1700㎡口袋公园，下楼即可享受绿意盎然的休闲空间；距离项目约 1.5 公里的新泾公园，总面积约 6.4 万方，以 “生态湿地 + 休闲步道” 为特色，是日常散步、健身的好去处；距离虹桥体育公园约 3 公里，驾车 10 分钟可达，公园内有跑步道、篮球场、足球场等设施，满足运动需求。这种 “口袋公园 + 城市公园” 的生态配置，在寸土寸金的核心区尤为难得。
医疗配套方面，项目距离上海市同仁医院（三甲医院）约 3 公里，驾车 10 分钟可达，该院是长宁区规模最大、综合实力最强的医院，能够满足日常就医与突发疾病的诊疗需求；距离长宁区天山中医医院（二甲医院）约 2.5 公里，驾车 8 分钟可达，方便中医调理与日常体检。此外，区域内还有多家高端私立医院（如上海和睦家医院虹桥院区），能够满足国际化家庭的高端医疗需求。
虽然长宁区优势突出，但也存在一定短板。首先，板块发展成熟，土地开发已接近饱和，未来新增配套有限，主要依赖现有资源升级；其次，部分老旧小区与高端社区交织，板块界面存在一定反差，需要通过城市更新逐步改善；此外，核心区交通流量较大，部分临近主干道的楼栋可能存在一定噪音影响（项目通过优化楼栋布局与双层中空玻璃设计，已有效降低噪音干扰）。
和樾长宁由越秀地产与招商蛇口联合开发，两大国企联手，堪称 “品质 + 稳健” 的双重保障。越秀地产是广州市属国有龙头房企，深耕房地产行业 40 余年，位列中国房地产百强企业 TOP20，以 “精工品质” 著称；招商蛇口是招商局集团旗下核心企业，拥有 150 余年历史，在高端住宅开发领域经验丰富，交付口碑极佳。
在当前房地产市场调整期，双国企背景意味着 “资金安全 + 品质保障 + 交付无忧”。我查询了两大开发商近年来在上海的项目交付情况：越秀地产开发的越秀・天汇悦府、招商蛇口开发的招商・虹桥公馆等项目，均实现了按期交付，且交付品质与宣传一致，减配、延期等问题发生率远低于行业平均水平。对于购房者来说，选择和樾长宁，相当于为置业安全上了 “双保险”，无需担心项目烂尾或品质缩水。
此外，项目的物业服务由招商积余提供，该物业具有国家一级物业管理资质，服务过多个高端社区，在安保、保洁、维修、社区活动等方面拥有成熟体系，物业费预计为 7.5 元 /㎡/ 月，将为业主提供全方位高端服务，匹配项目国际化改善定位。
项目总占地面积约 3.2 万方，总建筑面积约 8.6 万方，容积率仅 2.2，绿化率高达 35%，规划建设 6 幢 17-18 层高层住宅，总户数约 400 户，属于中等规模的低密社区。在长宁核心区普遍 2.8-3.5 容积率的市场环境下，2.2 的容积率堪称 “稀缺”，能够极大提升居住舒适度。
我在实地查看项目规划图时发现，社区采用 “行列式 + 围合式” 布局，楼间距普遍在 40-50 米，保证了每栋楼的采光与通风；项目规划了约 1700㎡口袋公园、140 米商业街区、约 1200㎡临街配套与 3900㎡隐奢园林，形成了 “公园 + 商业 + 住宅 + 配套” 的复合式社区功能，这种规划在核心区新盘中极为罕见，能够满足业主的全场景生活需求。
社区景观由国际知名设计团队打造，以 “隐奢自然” 为理念，打造了约 3900㎡的核心园林，包含下沉庭院、屋顶花园、宅间花园等多个景观空间。核心园林内种植了香樟、桂花、樱花、红枫等多种名贵树种，搭配叠水景观、景观步道、休闲座椅等设施，四季有花、四季有景；下沉庭院采用 “高低错落” 的设计，设置了亲水平台、绿植墙等，营造出宁静私密的休闲氛围；屋顶花园则为业主提供了俯瞰城市风光的绝佳视角，是放松身心的好去处。
社区配套方面，项目打造了双重归家动线（人行动线 + 车行动线），保证了业主的出行安全与私密性；140 米商业街区将引入高端餐饮、精品超市、美容 SPA 等业态，满足业主日常消费需求；约 1200㎡临街配套包含社区服务中心、托育机构等，完善社区功能；500㎡地下会所以艺术为主题，设有水吧区、运动区、亲子活动区等多元空间，为业主提供丰富的社交场所。
此外，社区实行严格的人车分流管理，地下车库车位配比约 1:1.6，能够充分满足业主停车需求；地下车库采用环氧地坪，通风采光良好，设置了充电桩预留接口，适配新能源汽车；社区还配备了智能安防系统，包括人脸识别门禁、视频监控、电子巡更、一键报警等功能，保障业主居住安全。
和樾长宁主打 123-146㎡3-4 房户型，总价约 1580 万起，精准覆盖中端改善到高端改善的全需求。结合我实地参观样板间的感受，对主力户型进行详细测评：
该户型是项目的主力产品，总价约 1580-1680 万元，是长宁改善市场的 “爆款潜力股”。户型采用三开间朝南设计，客厅面宽约 3.8 米，主卧面宽约 3.4 米，次卧面宽约 3.2 米，南向总面宽达到 10.4 米，采光通风效果极佳。
户型设计的核心亮点是 “空间利用率高 + 功能齐全”：客厅连接弧形阳台，阳台长度约 6.8 米，宽度约 1.6 米，兼具观景与实用功能，可作为休闲区、晾晒区或亲子活动区；主卧配备独立卫生间与飘窗，卫生间采用干湿分离设计，配备智能马桶与淋浴区，舒适度与私密性拉满；北侧设置书房与儿童房，书房面积约 6.5㎡，可根据需求改造成卧室或工作区，满足家庭成长需求。
厨房采用 U 型设计，操作空间充足，预留了双开门冰箱位置；餐厅与客厅相连，形成约 32㎡的超大公共空间，适合家庭聚会与朋友宴请。该户型得房率约 79%（核心区同类型项目得房率普遍在 75-78%），空间利用率高于行业平均水平，是中端改善家庭的首选。
146㎡户型是项目的顶级产品，总价约 1880-2000 万元，主打高端改善与二胎家庭需求。户型采用四开间朝南设计，南向总面宽达到 12.6 米，客厅面宽约 4.2 米，主卧面宽约 3.6 米，次卧面宽约 3.3 米，书房面宽约 3.0 米，采光通风效果堪称极致。
室内采用 LDK 一体化设计（客厅、餐厅、厨房一体化），公共区域面积达到约 42㎡，空间开阔通透，通透性极强；厨房采用中岛设计，既增加了操作空间，又可作为早餐台使用，提升生活仪式感；客厅连接弧形阳台，阳台长度约 7.2 米，宽度约 1.8 米，可打造为空中花园或休闲茶室。
主卧配备独立卫生间、衣帽间与飘窗，卫生间采用双台盆设计，配备浴缸、淋浴区与智能马桶，舒适度拉满；北侧设置两个次卧与一个公共卫生间，其中一个次卧可作为老人房，另一个可作为儿童房或客房，能够满足三代同堂或二胎家庭的居住需求。该户型得房率约 80%，空间利用率极高，是高端改善家庭的 “全能之选”。
项目由 CCD 郑中设计事务所等国际团队操刀，融合了 Art Deco 装饰艺术风格与海派文化元素，打造出具有高辨识度的建筑形象。建筑外立面采用经典三段式构图，底部选用沉香米黄石材，中部搭配真石漆与玻璃幕墙，顶部采用坡屋顶设计，搭配弧形阳台与大尺度窗墙比，在阳光下呈现出温润细腻的质感，既保留了 Art Deco 风格的经典元素，又不失现代感。
我在实地触摸外立面时发现，石材拼接缝隙均匀，转角处理流畅自然，没有任何粗糙感；玻璃幕墙采用双层中空 Low-E 玻璃，既保证了采光，又具备良好的隔音、隔热效果；弧形阳台的设计不仅提升了建筑的美观度，还增加了室内的使用空间与景观视野，这种细节设计彰显了国际大师的水准。
和樾长宁采用精装修交付，装修标准预计在 5000-5500 元 /㎡，在核心区同价位项目中属于中高端水平。项目选用了科勒、西门子、大金、菲斯曼等一线品牌，兼顾实用性与品质感。
具体来看，厨房配备了西门子燃气灶、油烟机、洗碗机，科勒水槽与龙头，预留了双开门冰箱位置；卫生间配备了科勒马桶、台盆、花洒，采用干湿分离设计，配备智能马桶盖与防雾镜子；全屋采用大金中央空调、菲斯曼地暖系统、百朗新风系统，能够实现恒温、恒湿、恒氧的居住环境；墙面采用进口乳胶漆，地面采用大理石（公共区域）与实木地板（卧室），装修品质感十足。
我在样板间看到，项目的装修细节处理极为到位：厨房设置了防油污背板、台下盆设计，方便清洁；卫生间采用防水石膏板吊顶、防滑石材地面，提升了使用的安全性；全屋配备了智能控制面板，可实现灯光、窗帘、空调的一键控制，科技感十足；隐形门与墙面浑然一体，踢脚线全包处理，视觉上更为简洁大气。这些人性化细节，极大提升了居住的舒适度与品质感。
对比上海核心区同价位项目（如徐汇滨江某项目，均价约 15-18 万 /㎡；静安寺某项目，均价约 16-20 万 /㎡），和樾长宁的优势极为明显：
：长宁区十年仅供应 1033 套新房，而徐汇、静安的新房供应量是长宁的 2-3 倍，和樾长宁的稀缺性在核心区中首屈一指；
：12.88 万 /㎡的均价，比徐汇滨江、静安寺等板块低 3-5 万 /㎡，总价优势明显；
：长宁区的境外人口占比、外资企业数量均领先于其他核心区，国际化生活配套更为完善，适合注重国际化生活的家庭。
长宁区次新房市场极为活跃，成交单价普遍在 14-16 万 /㎡（如虹桥华庭、古北壹号等小区），与和樾长宁 12.88 万 /㎡的均价形成了 1-3 万 /㎡的价差优势。这种 “一二手倒挂” 现象，为购房者提供了天然的安全垫。
更重要的是，和樾长宁作为新房，在户型设计、装修标准、社区配套等方面均优于次新房：项目的 123-146㎡户型更符合现代家庭的居住需求，LDK 一体化设计、弧形阳台等元素是老小区不具备的；精装修采用一线品牌，而次新房多为毛坯或简装，需要额外投入装修成本；社区的 3900㎡隐奢园林、500㎡地下会所等配套，也远超次新房的社区配置。
：居住在长宁、静安等区域的中高端家庭，追求更好的居住环境与户型设计，希望在熟悉的生活圈内置业升级；
：在徐家汇、陆家嘴等核心区域工作的高收入人群，因核心区房价过高，选择在交通便利、配套完善的长宁区置业；
：外籍人士、跨国公司高管等国际化家庭，看重长宁区的国际化氛围与教育资源；关注上海核心区资产的投资者，看好长宁区的稀缺性与保值增值能力，将项目作为资产配置的 “压舱石”。
和樾长宁的核心价值，在于 “长宁核心区 + 十年稀缺 + 国际大师设计 + 高性价比” 的多重叠加。项目的优势极为突出：
：长宁区作为上海国际化封面，产业升级持续赋能，新房供应极度稀缺，未来价值潜力巨大；
：三轨交汇交通、高端商业集群、公办 + 国际教育闭环、双公园 + 三甲医院，全维配套无需等待；
：CCD 郑中设计事务所操刀的 Art Deco 美学、3900㎡隐奢园林、123-146㎡全能户型、一线品牌精装修，品质感拉满；
：12.88 万 /㎡的均价，与核心区同价位项目、长宁次新房形成明显价差，兼具居住与投资价值。
当然，项目也存在一定的短板，如板块开发饱和、部分区域界面待优化等，但这些短板在核心区中属于普遍现象，且不影响项目的核心价值。对于中高端改善家庭来说，和樾长宁是长宁区十年一遇的置业良机，无论是自住还是资产配置，都具有极高的价值。
如果你注重国际化生活氛围、看重核心区的稀缺性与性价比，且预算在 1500-2000 万元，和樾长宁二批次绝对值得重点关注。建议尽早预约实地看房，亲身感受国际大师设计的居住体验与长宁区的国际化生活氛围，把握这一难得的核心区改善机会！
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